Идеально для УСН, ЕНВД, ОСНО и Патента

Более 50 000 предпринимателей выбрали интернет-бухгалтерию для малого бизнеса «Моё Дело»

Поиск по сайту

Самое важное в этой статье:

  • Можно ли перейти на патентную систему, если бизнесмену принадлежит не все помещение, а лишь доля в нем;
  • Как предпринимателю, который сдает несколько помещений в аренду, составить заявление на патент;
  • В каких случаях налоговики пересчитывают стоимость патента.

Предприниматели, сдающие недвижимость в аренду, могут применять патентную налоговую систему. Чтобы купить патент, в аренду нужно сдавать жилые или нежилые помещения, находящиеся в собственности бизнесмена. А вот когда предприниматель получает доход от сдачи чужого имущества, то есть заключил договор субаренды, применять патентную систему нельзя.

В данной статье мы расскажем, на какие нюансы нужно обратить внимание, если вы задумываетесь о том, чтобы сдавать имущество в аренду и приобрести на эту деятельность патент. Первый момент, на который нужно обратить внимание: стоимость патента зависит от потенциального годового дохода. Его определяют региональные власти. Потенциальный доход по сдаче недвижимости в аренду обычно зависит от площади помещения. Например, в Ленинградской области годовой доход при сдаче в аренду жилых помещений площадью не более 50 кв. м составляет 250 000 руб. А при сдаче жилья площадью от 51 до 100 кв. м — 800 000 руб. (приложение к Закону Ленинградской области от 07.11.2012 № 80-оз). Поэтому прежде всего вам нужно найти региональный закон о патентной системе налогообложения и посмотреть, какая величина дохода прописана в нем на 2016 год.

+
Объект недвижимости, который предприниматель может сдавать в аренду, а также его площадь налоговики пропишут в самом патенте. Там же будет указана и величина платежа. Она рассчитывается исходя из потенциального годового дохода, указанного в региональном законе, с учетом срока, на который вы решили купить патент.

+
Поэтому второй момент, с которым вам нужно определиться, — это срок патента. Он может быть от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года.►

► Патент, полученный на срок до 6 месяцев, можно оплатить в любое время, но не позднее дня, когда закончится срок его действия. А патент со сроком от 6 до 12 месяцев надо оплачивать частями. Не менее 1/3 в течение первых 90 дней, а остальную сумму — не позднее срока действия патента (п. 2 ст. 346.51 НК РФ).
+
Чтобы рассчитать стоимость патента за год, надо потенциальный доход умножить на ставку 6%. Если срок патента меньше года, то надо брать доходность только за месяцы, в которых действует патент. Для ИП регионы вправе предусмотреть ставку в размере 0%.

+
Далее поговорим о том, с какими неоднозначными ситуациями может сталкиваться предприниматель, сдающий недвижимость в аренду, и как их решать.

Ситуация № 1. Помещение принадлежит нескольким собственникам

Бизнесмен, которому принадлежит доля в недвижимости, может перейти на патентную налоговую систему. Следовательно, если имущество находится в собственности нескольких коммерсантов, каждый из них вправе приобрести патент. Это подтверждает письмо Минфина России от 27.02.2015 № 03-11-12/10144.

И даже если все собственники заключили общий договор аренды с одним арендатором, каждому индивидуальному предпринимателю понадобится покупать свой патент. Приобрести общий патент на всех нельзя.

Каждому собственнику инспекторы выдадут патент на его долю. Определять потенциально возможный годовой доход предпринимателю также понадобится исходя из своей доли. К такому выводу чиновники пришли в письме Минфина России от 14.10.2014 № 03-11-09/51543. Получается, что если доли в общей собственности выделены, то предпринимателю надо платить за патент только исходя из своей части.

А вот при общей совместной собственности, когда доли не выделены, стоимость патента рассчитывается исходя из площади имущества, указанной в договоре аренды. Объяснение такое. Потенциально возможный годовой доход при сдаче имущества в аренду зависит от площади обособленного объекта (подп. 3 п. 8 ст. 346.43 НК РФ).

Обособленный объект чиновники определяют по договорам аренды (письмо ФНС России от 30.10.2014 № ГД-4-3/22487@). Именно в договорах аренды стороны обязаны предусмотреть сдаваемый объект (п. 3 ст. 607 ГК РФ). А значит, считать стоимость патента надо исходя из сдаваемой площади. Укажите ее в квадратных метрах в заявлении на получение патента.

Заявление на получение патента необходимо заполнять по форме № 26.5-1, утвержденнойприказом ФНС России от 18.11.2014 № ММВ-7-3/589@. Индивидуальным предпринимателям, которые сдают в аренду помещение, надо отразить показатели для расчета стоимости патента на последней странице формы. Здесь по строке 010 указывают код объекта, по которому бизнесмен хочет применять специальный режим. Таким объектом является жилое или нежилое помещение. Код жилого помещения — 05. А нежилого — 06.

По строке 020 отражают признак объекта. В вашем случае признак 1, он означает, что стоимость патента зависит от площади сдаваемого в аренду объекта. По строке 030 отражают площадь объекта в квадратных метрах.

Ситуация № 2. Предприниматель сдает в аренду несколько помещений

Если у бизнесмена несколько помещений, то можно оформить один документ на все помещения сразу либо приобретать патенты на каждый объект отдельно. Второй вариант особенно удобен, если вы постепенно будете находить арендаторов и заключать с ними договоры.

Вообще стоимость патента рассчитывается по каждому обособленному объекту. И если в патенте несколько объектов, то потенциальный доход надо определять по каждому из них, а затем результаты складывать. Количество объектов надо определять по договорам аренды.

Если предприниматель сдает помещения разным арендаторам, то объектов будет столько же, сколько договоров. В этом случае в заявлении на получение патента надо указать каждый сдаваемый объект, его адрес, площадь. То есть в этой ситуации бизнесмену неважно, что приобретать: отдельный патент на каждый объект или общий на несколько. Поскольку итоговые суммы и в том и в другом случае совпадут.

Но вот если у предпринимателя есть помещения, которые он сдает как один объект одному арендатору, то выгоднее купить общий патент. Тогда укажите в заявлении на патент общую площадь помещений. Рассмотрим ситуации на примере.

ПРИМЕР 1.

Расчет стоимости патента по нескольким объектам. У предпринимателя В.Д. Кузнецова в собственности находятся два офиса в одном нежилом здании. Имущество расположено в Московской области. Бизнесмен заключил два договора аренды на сдачу помещений. Площадь одного офиса — 40 кв. м. Площадь второго офиса — 100 кв. м.

Поскольку на каждый офис предприниматель заключил отдельный договор аренды, помещения являются обособленными. Потенциальный годовой доход по офису в 40 кв. м равен 199 207 руб. А доход второго помещения в 100 кв. м — 959 733 руб. (Закон Московской области от 06.11.2012 № 164/2012-ОЗ). Предположим, что В.Д. Кузнецов решает купить патент сроком на 12 месяцев, соответственно потенциальный годовой доход в этой ситуации не нужно корректировать в сторону уменьшения.

Бизнесмен вправе приобрести общий патент на два офиса. Тогда общий потенциальный доход равен 1 158 940 руб. (199 207 руб. + 959 733 руб.). Стоимость общего патента на год составит 69 536,4 руб. (1 158 940 руб. × 6%).

Если же предприниматель решит купить отдельные патенты на каждый офис, то ему нужно заплатить налог в размере 11 952,42 руб. (199 207 руб. × 6%) и 57 583,98 руб. (959 733 руб. × 6%). А общая стоимость двух патентов также равна 69 536,4 руб.

Теперь предположим, что бизнесмен сдал оба помещения в аренду одному арендатору. Тогда в договоре можно предусмотреть общую площадь двух офисов, то есть сдать их как один объект. В этом случае площадь объекта составит 140 кв. м (100 кв. м + 40 кв. м). Доходность такого объекта равна 959 733 руб. А стоимость патента по двум офисам, сданным в аренду как один объект на год, составит 57 583,98 руб. (959 733 руб. × 6%). То есть экономия ИП равна 11 952,42 руб. (69 536,4 руб. – 57 583,98 руб.).

Что делать с патентом, если арендатор поменялся

Патент выдают на обособленный объект недвижимости, который бизнесмен сдает в аренду. При этом в патенте не указывают, кто является арендатором. Следовательно, если предприниматель сменил арендатора, то менять патент не нужно. Бизнесмен продолжает платить за патент в те же сроки, что и ранее. Главное, что предприниматель продолжает заниматься этой деятельностью и площадь объекта осталась неизменной.

Чтобы купить патент по нескольким помещениям как на один объект, надо в договоре аренды прописать, что ИП сдает один объект (письмо ФНС России от 30.09.2014 № ГД-3-3/3296@).

По общему правилу заявление на патент бизнесмену нужно подать в ИФНС по месту жительства. Если же предприниматель зарегистрирован в одном регионе, а сдает имущество в другом, то действует специальное правило. Коммерсанту надо подавать заявление в любую налоговую инспекцию того субъекта, в котором он сдает в аренду помещения.

Если предприниматель сдает в аренду помещения в разных регионах, то получить общий патент на все объекты он не сможет. Ведь патент действует только на территории того региона, в котором выдан документ. Это условие прописано в форме патента, утвержденной приказом ФНС России от 26.11.2014 № ММВ-7-3/599.

Уточним, что если у индивидуального предпринимателя сократилось количество сдаваемых объектов, но он продолжает вести деятельность, то пересчитывать стоимость патента налоговики не станут. Такой возможности законодательство не предусматривает.

Ситуация № 3. Предприниматель расторг договор аренды

Патент можно приобрести на период от 1 до 12 месяцев. Но может случиться так, что во время действия патента предприниматель расторгает договор аренды. К чему это может привести? Рассмотрим варианты.

Первая ситуация. Предприниматель сменил арендатора. Этот факт не повлияет на стоимость патента. Переоформлять его также не понадобится.

Вторая ситуация. Договор аренды расторгнут, и деятельность приостановлена. Тогда, если бизнесмен не планирует в ближайшее время сдавать помещение в аренду, он может подать в налоговую инспекцию уведомление о прекращении «патентной» деятельности. Форма такого заявления № 26.5-4 утверждена приказом ФНС России от 14.12.2012 № ММВ-7-3/957. Подать в ИФНС заявление № 26.5-4 необходимо в течение 10 календарных дней после прекращения деятельности. Тогда налоговики пересчитают стоимость патента в связи с прекращением деятельности ИП. Ведь налоговый период у бизнесмена заканчивается на дату прекращения деятельности. А значит, стоимость патента уменьшается. Если за патент ИП заплатил полностью, то у него образуется переплата. Ее можно будет зачесть в счет любого регионального налога (п. 1 ст. 78 НК РФ). Это подтверждают и налоговики (письмо ФНС России от 17.10.2013 № ЕД-4-3/18591). Но есть и риски. Приобрести патент по той же деятельности ИП сможет только через год после ее прекращения. Поэтому бизнесменам, которые позже планируют возобновить сдачу в аренду, может оказаться выгоднее не сообщать в ИФНС о прекращении деятельности до конца срока патента. Тогда следующий патент можно купить сразу же, как только закончится срок первого.

ПРИМЕР 2.

Пересчет стоимости патента, если ИП прекратил бизнес. Предприниматель Н.Д. Смирнов приобрел в Подмосковье патент по деятельности, связанной со сдачей квартиры в аренду. Срок патента — с 1 января по 31 декабря 2016 года. Площадь квартиры — 100 кв. м. Потенциально возможный годовой доход по сдаче в аренду квартиры площадью от 70 до 150 кв. м составляет 959 733 руб. Стоимость патента на год равна 57 583,98 руб. (959 733 руб. × 6%). Н.Д. Смирнов полностью оплатил патент в феврале. В августе бизнесмен решил не сдавать квартиру в аренду. Он подал в налоговую заявление о прекращении «патентной» деятельности с 29 августа. У предпринимателя образовалась переплата по патенту за четыре месяца с сентября по декабрь. Сумма переплаты равна 19 194,66 руб. (57 583,98 руб. : 12 мес. ×  4 мес.). Бизнесмен вправе написать в ИФНС заявление о зачете переплаты в счет региональных налогов или возврате.

Ситуация № 4. Предприниматель получил возмещение убытков от арендатора

Предприниматель может получать в рамках договора от арендаторов не только плату за помещение, но и другие суммы. Например, обеспечительный платеж за последний месяц аренды или возмещение убытков. Все платежи получены в рамках патентной деятельности. Поэтому платить с полученных сумм какие-нибудь дополнительные налоги не надо. Все платежи получены в рамках патента. С этим соглашаются и налоговики (письмо ФНС России от 17.01.2014 № ГД-4-3/479).

Три главных совета

1. Если ИП сдает несколько помещений одному арендатору, то выгоднее заключить общий договор на все площади. Но это возможно, если помещения бизнесмен сдает как один объект.

2. ИП, сдающему помещение в аренду в своем регионе, надо подавать заявление на патент по местожительству.

+

3. Если увеличилось количество сдаваемых объектов, покупайте новый патент. Другой вариант — по новым площадям применять другую налоговую систему. Если объектов стало меньше, стоимость патента не изменить.

Как открыть свой бизнес за 15 минут?

Бесплатная подготовка полного пакета документов для регистрации ИП